di Gianni Belloni
«La città, più che un luogo nello spazio, è un dramma nel tempo», scriveva Patrick Geddes, biologo e sociologo scozzese vissuto tra Otto e Novecento, che per primo applicò la teoria evoluzionista allo studio degli insediamenti umani. Per Geddes, il perno di ogni processo sociale era il partecipare consapevolmente alla “creazione evolutiva”: una comunità diventa tale quando riconosce il proprio passato, comprende il presente e, su questa base, progetta il futuro.
Secondo l’antropologo e architetto Franco La Cecla, c’è stato un momento preciso in cui gli abitanti sono stati espropriati della conoscenza sui processi evolutivi della città: l’avvento del cemento armato. A differenza del legno e della pietra, il cemento richiede imprese specializzate, saperi tecnici separati dall’esperienza degli abitanti. Da lì in poi la produzione della città — che per secoli era stata un’opera collettiva, riconoscibile nei suoi tratti ideologici e sociali — si è ridotta, a Padova come altrove, a un affare gestito da ristretti ceti professionali, affaristici e politici.
Negli ultimi decenni, però, a questa prima espropriazione se n’è aggiunta un’altra, ancora più radicale: quella prodotta dalla finanziarizzazione dell’immobiliare. A partire dagli anni Novanta, il settore delle costruzioni — in Italia come in molti altri paesi — ha subito una trasformazione profonda. Il mercato immobiliare è pienamente diventato, per usare le categorie del geografo marxista David Harvey, una nuova frontiera dell’accumulazione e della circolazione del capitale: uno spazio in cui vengono ciclicamente investiti i capitali in eccedenza prodotti dal circuito manifatturiero e industriale.
Questo mutamento si è accompagnato ad almeno tre processi strutturali.
Primo: se negli anni del boom lo sviluppo urbano era stato prevalentemente estensivo, sostenuto dalla speculazione fondiaria e dalla domanda abitativa, dagli anni Novanta l’attenzione si è spostata verso interventi all’interno del tessuto urbano consolidato. È qui che si afferma una rendita di tipo “verticale”, fondata sulla riqualificazione e valorizzazione dell’esistente, o meglio una rendita differenziale (se ne parla per bene qui).
Secondo: questo tipo di interventi richiede strutture finanziarie molto più solide rispetto alla prima fase dell’espansione edilizia, e ha progressivamente affiancato — e in parte sostituito — il ruolo pubblico. La riqualificazione delle grandi aree industriali dismesse, per esempio, ha imposto l’ingresso di società specializzate nello sviluppo e nell’investimento immobiliare, capaci di gestire l’intero ciclo della trasformazione: dall’acquisizione alla bonifica, fino all’edificazione e alla commercializzazione, spesso coinvolgendo più partner finanziari.
Terzo: con la crisi fiscale dello Stato si è diffusa — e in parte teorizzata — l’idea che le opere pubbliche (scuole, asili, infrastrutture) potessero essere finanziate attraverso le risorse private generate dall’urbanistica contrattata, nella convinzione che il mercato fosse in grado di produrre il surplus necessario.
È in questo contesto che i fondi immobiliari assumono un ruolo centrale. Strumenti nati per convogliare risparmio privato e capitali istituzionali verso il mattone, i fondi hanno imposto procedure standardizzate, logiche finanziarie e nuovi modelli decisionali alla produzione urbana (una lettura importante è questa). Tra le “risorse scarse” progressivamente oggetto di appropriazione e concentrazione troviamo oggi lo spazio urbano e il patrimonio costruito. Secondo il McKinsey Global Institute, quasi il 70% della ricchezza derivante da investimenti è ormai collocata nel real estate, sempre più trattato come puro “asset”.
Nel 2024, in Italia, il patrimonio complessivo dei fondi immobiliari ammontava a 138 miliardi di euro, saliti a 145 nel corso del 2025, nelle mani di circa 60 società di gestione del risparmio (Sgr) attraverso 665 fondi. Questi ultimi, in larghissima misura, sono posseduti dalle stesse Sgr: le prime 25 società ne controllano circa 640. Risparmiatori, casse di previdenza e fondi pensione sono così diventati sottoscrittori di prodotti finanziari creati da veicoli riconducibili a banche, colossi internazionali e gruppi familiari (fonte).
Ma perché un fondo immobiliare sceglie un territorio piuttosto che un altro? La letteratura (qui) individua diversi fattori: gli strumenti di governo del territorio, la competitività dell’economia locale e la sua capacità di inserirsi nei circuiti globali, l’attenzione alla rigenerazione urbana, la presenza di grandi eventi. Esistono anche luoghi fisici in cui queste occasioni vengono intercettate: fiere internazionali come il Marché International des Professionnels de l’Immobilier (MIPIM), che ogni anno riunisce migliaia di rappresentanti delle élite di governo urbano e dell’industria globale del real estate. E poi ci sono persone in carne e ossa che fungono da cerniera tra l’empireo dei fondi e la quotidianità del governo locale, con le sue regole, la sua burocrazia, i suoi gruppi di potere. Fino a non molto tempo fa, uno di questi ruoli lo ricopriva Piergiorgio Baita, protagonista del Consorzio Venezia Nuova.
Per altro l’ingresso dei Fondi in un mercato immobiliare urbano riconfigura l’equilibrio dei poteri e ridefinisce le relazioni tra i soggetti: lo testimonia la denuncia del presidente dell’associazione edili (Ance) di Torino che nel corso di una cerimonia pubblica ha dichiarato: “Gran parte dei progetti – ha proseguito – sono gestiti da fondi immobiliari, le imprese si trovano sempre più spesso a occuparsi solo dell’esecuzione dei lavori, un eccesso di finanza a scapito dell’economia reale”.
In questo quadro, il modello degli studentati privati — che abbiamo visto affermarsi a Padova negli ultimi cinque anni — rappresenta una vera e propria porta d’ingresso dei fondi immobiliari nel mercato urbano. È un modello favorito da tre fattori convergenti: la cronica carenza di investimenti pubblici nel diritto allo studio, l’aumento degli studenti universitari e la loro crescente internazionalizzazione e le sovvenzioni del PNRR. Questi fattori uniti al fatto che ci troviamo di fronte a rendimenti elevati (affitti di unità piccole), sicuri (genitori come garanti) e stabili (possibilità di locazioni turistiche nel periodo estivo), ne fanno un investimento perfetto dal punto di vista finanziario.
Secondo una ricerca della Fondazione Agnelli, l’83% dei fondi destinati all’istruzione è stato assegnato a soggetti privati. Nonostante ciò, gli obiettivi di ampliamento dell’offerta abitativa sono lontani dall’essere raggiunti. Il nuovo bando gestito da Cassa Depositi e Prestiti da 579 milioni di euro prevede un contributo a fondo perduto di 20 mila euro per posto letto, in cambio dell’impegno a praticare tariffe inferiori del 15% al prezzo di mercato e a riservare agevolazioni per studenti capaci e meritevoli per soli tre anni — dopo i quali il canone salirà al 75% del prezzo di mercato. La destinazione a residenza universitaria dovrà essere garantita per dodici anni, poi gli immobili torneranno liberamente sul mercato (vedi qui). I fondi immobiliari chiusi infatti seguono questa periodizzazione: la fase d’investimento dura tre o quattro anni e quella di cessione degli asset può durare fra i quattro e i cinque anni.
Nei casi padovani già realizzati, i prezzi oscillano tra i 550 euro per una camera doppia e gli 850 per una singola. Nello studentato di via del Pescarotto, promosso dal Fondo iGeneration gestito da Investire Sgr (Gruppo Banca Finnat Euramerica) e partecipato da Cdp Real Asset Sgr, l’8% dei posti letto verrà gestito dall’ESU. Nelle strutture pubbliche dell’ente le rette vanno da circa 135 euro mensili per posti in doppia o singola, fino a poco oltre i 300–400 euro per soluzioni con bagno privato.
Gli studentati non sono l’unico target a Padova dei fondi immobiliari; per dire lo stesso fondo — CDP Real Asset Sgr del gruppo Cassa Depositi e Prestiti — che ha realizzato lo studentato di via Turazza ha promosso il recupero dell’ex caserma Barzon in via Cesarotti. Ma gli studentati rappresentano una testa di ponte, un modo per entrare nel mercato immobiliare cittadino. E rimanerci. Per molti enti pubblici, gravati da patrimoni immobiliari vasti e difficili da gestire, i cosiddetti fondi “ad apporto” sono diventati un’alternativa alla vendita diretta: permettono di dismettere senza alienare subito, di migliorare la redditività e di rinviare la cessione finale, confidando nella valorizzazione nel medio-lungo periodo.
Ora è in arrivo il Piano Casa, che promette di replicare la stessa architettura del PNRR sugli studentati: si tratta 660 milioni di euro tra il 2027 e il 2030, a cui si aggiungono oltre 800 milioni di fondi europei di coesione rimodulati. In prospettiva potrebbero sommarsi risorse del Piano Sociale per il Clima, finanziato dal Fondo Sociale per il Clima (7 miliardi destinati all’Italia), con la stessa logica e la stessa governance del PNRR. Secondo le indiscrezioni, il piano sarà coordinato da Mario Abbadessa, ex manager della multinazionale immobiliare Hines.
Il meccanismo è semplice: per rendere possibile l’investimento privato si garantisce un livello di remunerazione del capitale incompatibile con finalità pubbliche. Nel caso degli studentati, l’obiettivo dichiarato sarebbe offrire alloggi accessibili a studenti a basso e medio reddito; in realtà si costruiscono residenze per molti inaccessibili, finanziate con risorse pubbliche. È un sussidio diretto agli investitori e alle famiglie che possono permettersi quei canoni. Con il Piano Casa rischiamo di assistere allo stesso schema: calmieramento – temporaneo, nel caso dei fondi di tipo “chiuso” come abbiamo visto – degli affitti e comunque un livellamento verso l’alto dell’offerta che lascia fuori le fasce più deboli confinate in quello che rimane dell’edilizia pubblica. Dal punto di vista distributivo, una catastrofe.
Dal punto di vista urbanistico la parola chiave è “deroga”: il cambio di destinazione d’uso degli immobili nel caso degli studentati – ma sarà così anche per il Piano Casa – in deroga ai piani regolatori locali, attraverso una semplice Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). È inoltre ammessa la costruzione ex novo di edifici su suoli già impermeabilizzati, previo rilascio del permesso di costruire, senza necessità di adeguamenti specifici al piano urbanistico vigente. Nel caso in cui gli interventi ricadano in aree soggette a vincoli paesaggistici o culturali, è previsto un regime semplificato di consultazione della Soprintendenza, la quale sarà tenuta a esprimere il proprio parere entro un termine massimo di 30 giorni (sarà per questo che ci ritroviamo in via Sarpi 59mila metri cubi di cemento su 6 piani a ridosso delle mura del Cinquecento?). L’autorizzazione paesaggistica semplificata sarà comunque necessaria solo se l’intervento comporta modifiche strutturali significative. Infine, si deroga sugli obblighi di reperimento di aree per servizi di interesse generale e al vincolo di dotazione minima obbligatoria dei parcheggi. Il risultato è plasticamente evidente al Pescarotto – una fragile struttura urbana di case singole e piccoli condomini – dietro la Stanga: l’atterraggio di un enorme astronave.
La richiesta di un veloce ritorno dell’investimento, con i tempi dettati dai mercati finanziari, permeano il prodotto edilizio rendendolo banale, semplificato, indifferente al contesto e all’effetto città che il suo inserimento potrà produrre. La molla finanziaria ha un effetto standardizzante nello sviluppo e negli usi del territorio. Gli studi sulla finanziarizzazione mostrano inoltre un effetto ricorrente: crescono le disuguaglianze e le fratture sociali e territoriali, che alimentano fenomeni come rigenerazione urbana, gentrificazione e turistificazione (vedi qui). Processi sempre più legati ai circuiti finanziari globali e a forme di pianificazione slegate dai contesti locali.
Anche a Padova il bilancio degli studentati è fatto più di ciò che non è accaduto che di ciò che è stato fatto: è mancata una regia pubblica capace di fissare paletti stringenti in termini di accessibilità sociale e qualità architettonica. Qualcosa, in modo limitato e difensivo, si è mosso: lo studentato di via Martiri Giuliano e Dalmati, promosso dalla milanese Castello Sgr, è stato ridimensionato dopo le proteste dei residenti, con la riduzione dei piani da otto a sei e l’arretramento dell’edificio su via Arimondi. Sono stati richiesti ed ottenuti dei posti per la gestione pubblica (Esu). Ma si tratta di correzioni marginali rispetto all’impianto complessivo.
Resta allora da chiedersi se l’attore pubblico possieda ancora strumenti, competenze, potere e volontà per governare questi processi: attraverso la pianificazione, ma anche attraverso strumenti di cattura e redistribuzione del valore prodotto sulla base di una regia autorevole socialmente partecipata. Perché è nella fase di mediazione che si decidono gli esiti delle politiche urbane — e lì si stabilisce se le trasformazioni urbane ridurranno o, come oggi più spesso accade, accentueranno le diseguaglianze socio-territoriali, dentro e tra le città.
Una volta compreso il presente – parafrasando il buon vecchio Geedes – occorrerà lottare per un qualche futuro.
In copertina: Foto di Artful Homes su Unsplash
